国金证券：房企新增货值下滑，纾困房企获突破

7月10日，国金证券发布房地产行业研究报告。

【资料图】

行业点评

本周 A 股地产略有上涨，港股地产及物业板块有所下跌。本周（7.1-7.7）申万 A 股房地产板块涨跌幅为+0.3%，在各板块中位列第 11；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-3.1%，在各板块中位列第 19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.5%，沪深 300 指数涨跌幅为-0.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为+0.1%和-3%。

本周无集中土拍，土地成交规模及溢价率回落。本周（7.1-7.7）全国 300 城宅地成交建面 660 万㎡，单周环比-50%，单周同比-10%，平均溢价率 5%。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 17886 万㎡，累计同比-24%；年初至今，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。

本周新房销售同环比下降，成都、上海市场热度较高。本周（7.1-7.7）35 个城市商品房成交合计 317 万平米，周环比-50%，周同比-27%。其中：一线城市周环比-50%，周同比-16%；二线城市周环比-50%，周同比-25%；三四线城市周环比-58%，周同比-64%。

本周二手房成交同环比下降，二手房热度持续走低，但韧性较一手房更强。本周（7.1-7.7）15 个城市二手房成交合计 148 万平米，周环比-27%，周同比-4%。其中：一线城市周环比-38%，周同比-2%；二线城市周环比-24%，周同比-2%；三四线城市周环比-20%，周同比-43%。

上半年各梯队房企新增货值全线下滑。根据克而瑞，2023 年 1-6 月百强房企新增货值总额 14120 亿元，同比下降 13%；百强新增货值门槛值仅为 41.4 亿元，同比下降 6%。截止 6 月末，新增货值超过百亿的房企共有 32 家，对比2022 年同期减少了 8 家。华润置地、滨江集团和万科地产位列行业新增货值前三，且华润置地是今年年内首个新增货值突破千亿的房企。具体来看，今年上半年各梯队房企的新增货值门槛值同比全线下滑，且 TOP10 房企下滑幅度最大，整体投资表现均不及 2022 年同期。

AMC 纾困房企获突破，金科或成为首家与 AMC 在集团层面合作的出险房企。6 月 30 日，金科股份公告：其与长城资产旗下的长城国富地产开发平台签订战略框架协议，长城国富提供必要资金盘活金科的优质项目且有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科的预重整。市场上 AMC 与房企的战略合作可追溯至 2022 年 4月长城资产联合招商蛇口与佳兆业战略合作。但从目前纾困情况来看，AMC 通常采取“救项目不救主体”原则，不仅要求对债务进行新老划断，并且对救助项目的质量要求较高，因此总体进展较为缓慢。我们认为房地产纾困的核心在于帮助房企恢复其销售造血能力，实现行业的风险出清和正向循环，而在目前市场弱复苏的环境下仅从项目端进行发力，或难以从根本上缓解出险房企的资金问题。

投资建议

上半年百强房企各梯队新增货值均同比下滑，在当前市场环境下，土储质量较高的房企未来销售更有保障，在提升市场份额方面将更具竞争力。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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