潜在风险进一步放大 商品房现房销售已是大势所趋

今年的政府工作报告提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。面对新时代百姓住房需求，已经走过28个年头的商品房预售制度何去何从，再次成为两会代表委员关注的热点问题。

针对近年来商品房预售暴露出的风险，代表委员建议，逐步取消商品房预售，实行现房销售。

要想买房，先交全款——预售制显失公平

自2005年以来，全国两会上就不时传出取消商品房预售的声音。在一些代表委员看来，逐步取消商品房预售，实行现房销售制度，是切实保护购房者权益的需要。

“人民美好生活愿望的实现，首先面对的就是住房消费问题。目前以期房形式交易的预售制，对于购房人显失公平，已成为房地产市场矛盾激化的根源，一定程度伤及民生。”全国政协委员、明宇集团董事长张建明表示，预售制度下，购房者面临交房时间不确定、房屋质量难保证等风险，与开发商之间纠纷不断。

对于预售制背后隐藏的不公平，全国政协委员、中国财政科学研究院院长刘尚希向记者作了一段形象的描述：“对于老百姓而言，房子还没看到，就得先交钱。对于开发商而言，没有钱也可以干，只要是有一块地，就可以从银行贷到款，然后就可以画图纸。有了图纸就可以预售，可以收钱。”

这样的模式显然不利于保障购房人权益。全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡介绍说，当前预售制度下，购房人预付的购房款，包括首付款和银行按揭贷款等，一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户。而从购房到房屋交付少则1年，多则2年～3年，明显加重了购房人义务、负担，增加了购房人风险。

“一旦出现项目烂尾等问题，将给购房人造成巨大损失，还会引起社会纠纷和不稳定问题。”卢天锡代表表示。

房未盖好，预售圈钱——预售制风险暴露

全国政协委员莫天全表示：“商品房预售制度是特定历史时期的产物，在房地产发展初期发挥了积极作用，有效解决了房地产开发资金问题。但如今，开发商利用商品房预售圈钱，不仅大大减少了成本费用，而且把风险也转嫁到了消费者身上。”

预售本质上属于商业信用，刘尚希委员表示，房地产开发企业一手握着银行信用，一手握着商业信用，相当于加上了双重杠杆。“虽然有利于房地产企业的快速扩张，但同时也增加了它的脆弱性，资金链绷得太紧，容易产生风险，难以控制。”

近年来，房地产市场供求出现的变化将预售制背后的潜在风险进一步放大。

“从2020年开始，住房整体上供过于求。房地产销售出现压力，市场出现了因资金链断裂、规划调整、建筑成本增加、建筑商违约等各种原因导致楼盘停工的现象。”全国政协委员、南通大学校长施卫东表示，预售制风险逐渐暴露，严重影响了购房者的利益和银行的资金安全。

“预售制下，很多开发主体并无资金实力，完全依靠借贷和预售获得开发资金，变相鼓励了低水平恶性竞争，滋生投机行为，助长房地产泡沫。”在张建明委员看来，预售制是房地产高杠杆的主要源头，而房地产高杠杆是衍生金融风险的重要源头。实行现房销售制度有助于从根本上降低开发商的财务杠杆，有效防范金融风险，促进房地产业的理性回归。

一手交钱，一手交房——现房销售大势所趋

刘尚希委员表示，目前，仅仅依靠加强监管，难以解决预售制带来的风险和问题，房地产开发销售模式需要置于房地产发展转型升级中，通盘谋划考虑。

全国政协委员、民革安徽省委副主委周世虹也持同样观点：“我国房地产市场经过20多年的迅猛发展，企业有了足够的积累，融资渠道日趋多元，预售制存在的历史条件已经不复存在，改革势在必行。”

卢天锡代表呼吁，尽快修订《城市商品房预售管理办法》，进一步细化明确全国统一的商品房预售许可条件，逐步提高预售许可门槛，直至过渡为现房销售。张建明委员则建议取消预售制，全面实行现房销售制度，同时给相关市场主体评估、调整、转型等留足时间窗口，确保新政策有序、稳健实施。

不少代表委员表示，长远来看，商品房市场最终会走向现房销售。

施卫东委员表示，2020年海南已宣布新建房屋实行现房销售，建议及时总结推广相关经验，按照地区有步骤地取消期房制度。“改为现房销售后，所见即所买，人民群众安居乐业的需求将得到更好满足。”(北梦原 杨召奎)

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